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发布日期：2025-11-20 13:19 点击次数：150

“之前作念代理，每天皆需要开释些好音书来刺激客户，然而当今无谓了开云(中国)Kaiyun·体育官方网站-登录入口，客户变多，反而盘源比较垂危。”李巍现任香港华夏地产首席营业董事，在香港从事房地产就业已有近30年技巧。

在历经了往常4年的调遣后，香港楼市如今又重现约束征象——繁多新盘销售火爆，客户大手笔横扫整层房源，房钱呈报率达到4厘，异邦客户重回市集……

成交数据阐述亦十分亮眼。据华夏地产数据，10月份一手成交突破1700宗，已畅达第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长记录；同期，全月录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交游，创一年新高，波及总金额逾68亿元。

买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列战略组合拳使得香港购房税负缩小，刺激需求开释，另一方面是好意思联储降息周期下，带动香港房贷利率跟班下行，住户购房职守亦执续缩短，同期房钱收益率的平定回升也使得资产成立处所再发生变化。

业内合计，历经多轮周期的香港楼市，刻下依然出现止跌回稳势头。摩根士丹利、花旗等海外大行均合计，香港地产市集在2025年走出低谷后，将进一步复苏，干预上升周期。

市集火热，刚需客户买不到房

近来，香港各大楼盘喜讯频传。在好意思联储年内第二次降息后的首个周末，11月初，会德丰地产旗下湾仔春园街SPRING GARDEN风光首轮发售60伙，不及两小时便售罄，一举套现超5.6亿港元。

会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀对外在示，购房客户中有10组大手客，胜利抢购全层4个单元。客户中有不少为专科东说念主士，包括银众人、工程师及建筑师。

李巍向记者回忆，除了前述40套，还有客户胜利要买2套，而这么的客户就有31组，“念念买一套的刚性客户根底买不到。”

恰是由于房源在大手客时段已全数售罄，正本安排的散客时段，皆未能干预买房的才智。业内称，这一气象频年已较为有数。

稍早些时日，恒基地产旗下的湾仔风光WOODIS，也通常火爆。风光首轮共推出75套房源，包括61个两房单元和14个三房单元，整个售出，共套现约7.58亿元。其中，有19组大手买家一举买下2-4伙，而华夏地产也录得两组客户买入4伙，最大手笔的买家斥资超5000万港元买下了两间三房房源和两间两房房源。

记者再行宇宙发展方面获悉，该公司旗下多个新盘取得了可以的得益，以“滶晨”为例，首轮开售138伙即日沽清，属近4年港岛南岸首轮以价单发售并沽清的新盘；另外九龙城“瑧博”也在开售本日即日沽清全数115伙。

本年搁置10月31日，新宇宙发展旗下物业连同配合发展已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现款额近五年新高，其中“滶晨”系列套现逾115亿港元，也成为本年度首个百亿红盘。

华夏地产数据自满，香港新址市集本年以来已畅达八个月录得单月逾千宗成交；搁置10月27日，累计成交量达15900宗，已超过客岁全年15839宗的水平。其中，来自内地的购房者占比执续攀升。本年前三季度，粗拙话拼音买家入市宗数已达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗，冲破客岁1.16万宗记录，创下历史新高。

新宇宙发展方面也透露，近日的成交中有不少为内地专才家庭，他们大皆是但愿在香港生计，购入单元作自住，并尤其中意铁路沿线的物业，浮浅每每走动香港与内地。

记者从华夏地产处获悉，广州组建了专科团队联动香港华夏地产，带客户赴港买房，每个月可促成10余套成交；深圳华夏也组织看房团等，向香港转介客户，前10个月促成了43宗。

火热的市集成交，和好意思联储降息预期，约束提振着买家入市的信心，房价也因此出现高潮的迹象。

新鸿基地产旗下启德天玺·天近来也以招标的表情出售三房以上房源。李巍说起，该风光摄取的招标表情，买家价高者得，“近期成交的房源价钱，比客岁9月份的成交价最少高了30%。”

香港楼价举座已呈现上升的态势。香港特区政府差饷物业估价署最新公布的数据自满，9月私东说念主住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月。有业内东说念主士合计，面前已可阐发住宅市集楼价告捷寻底并转势回升。

多措并举，有客户胜利“租转买”

此番止跌企稳的势头，肇始点是2024年2月底的“撤辣”。彼时，港府文告废除扫数住宅物业需求惩成见子，扫数住宅物业交游无须再缴付极度印花税、买家印花税和新住宅印花税。当地东说念主买房的印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地东说念主在港买房的印花税税率亦昭彰下降，与“撤辣”前比拟，格外于打了九折。

这一记大招立竿见影。客岁3月份，香港一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增多近11倍。“这个成交阐述很横蛮，因为过往平均一年景交量也才15000宗。”李巍告诉记者，那时好多新址皆是要抢的，此前积累的购买力得到了开释。

不外，由于降息不达预期，影响了买家入市，市集很快就由快乐期转入了自由期。同期，在高息环境之下，资金本钱比较高，银行还会遴荐陶冶条件、收紧按揭，也就导致好多念念买的客户皆不敢动手。

不仅仅购房者，拓荒商也濒临着高资金本钱带来的压力。李巍示意，那时拓荒商的资金本钱可能高至8%、9%，而为了轻率这一景色，好多拓荒商遴荐砍价卖房；而二手房业主也通过砍价抢客户，两边竞争使得当时的楼价竞相走低。

这个景色执续到2024年10月份。港府在2024年10月的《施政论述》中祭出一系列“组合拳”，包括将住宅物业的按揭成数上限一律调遣至七成、优化投资侨民战略等，激励自住和投资需求，进一步股东楼市复苏。当月，香港一手新址的成交量就靠近3000宗，成为全面“撤辣”后成交第二多的月份。

这之后，市集运转上扬。“2025年之后就一直有好多好音书了。”李巍说。

2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，文告将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元陶冶至400万港元。这也意味着，一处总价400万港元的物业，按以往1.5%的印花税计较，税费约6万港元，如今仅需交纳100港元，大幅下降99%。

这一新政促使许多刚性需求客户入市。利嘉阁地产统计，上半年，一手市集400万港元或以下物业交易登记录得1562宗，同比增长超7成；401万至600万元组别录3796宗，同比大涨90%，两者合占一手市集逾六成。“一房换两房、两房换三房”，换楼链也随之启动。

更进军的刺激身分在5月份出现，房贷利率骤降。据华创证券研报，由于好意思国降息预期、疏导港资IPO市集复苏，香港金管局向市集注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5-7月间，1个月的HIBOR（香港银行同行拆息）骤降至0.7%驾驭，对应香港房贷利率降至2%驾驭（HIBOR+1.3厘）。

“5-7月份，有好多租客胜利转为买家。”李巍回忆说念，有一位在投资银行就业的客户，正本租了一套月房钱4万港元的屋子，在这一技巧住了三个多月后，看到港岛南岸有个新楼盘在卖，又恰逢供楼本钱大幅下降，就坐窝买入了一套1600多万港元的新址。“香港租房皆是预支一年的房钱，这个决定也格外于是改日8个月的房钱胜利白付了。”

房钱呈报率执续向好

房贷利率的变化正在影响着住户的资产成立偏好。

李巍告诉记者，之前香港按时进款利率走高，环球不买屋子，也不买股票了，好多东说念主遴荐把钱存在银行里作念按时进款，能拿到5%多的利息，香港银行的进款总数超17万亿港元。“但5月买房的利息缩短了，靠进款吃利息的客户又转去买楼”。

有位在港就业的深圳东说念主也感受到了香港东说念主买房的柔顺，他身边有三位香港腹地共事近期已接连置业。

而促成这一有筹算转向的另一关键身分是执续高潮的房钱。据香港差饷物业估价署最新数据，至本年9月份，香港私东说念主住宅房钱指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年的新高，创历史次高水平。

这背后是约束增长的租房需求。频年来，香港高校执续扩招非腹地学生，2025年9月的《施政论述》又说起从2026/27学年起，非腹地生名额由40%陶冶到50%。“学生就把房钱一万元驾驭的刚需房源消化完毕。”李巍告诉记者，再加上专才群体，就依然令到承租客户昭彰增多，推高房钱。

许多赴港念书的学生抢先租楼。华夏地产斥资2亿港元在尖沙咀购入一处酒店物业纠正为学生公寓，共提供121个宿位，建筑面积223至302普通呎（每普通呎≈0.929普通米）。其中，三东说念主房床位每月房钱由6355港元起，二东说念主房床位每月房钱由9135港元起，一东说念主房床位每月房钱由18270港元起。推出仅2个月，风光出租率就达到了98%。抢手进度可见一斑。

房贷压力减小，房钱又执续高潮，“供平过租”的气象出当今越来越多的楼盘。以最新按息3.25厘计较，华夏地产统计自满，143个房钱指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的房钱呈报率高于按息，即近8成屋苑“供平过租”，且呈报率达4厘或以上的屋苑有34个，较客岁同期18个大幅上升近九成。

其中，尤以小户型的呈报阐述最好。“1500万港元以下、小面积房源的呈报率在4%驾驭。再加上房钱大多是年付，平定性也高。”李巍告诉记者，上述会德丰旗下的SPRING GARDEN风光主打一房、面积在300普通呎驾驭的小户型，拿下整层4个单元的客户中约7成是香港东说念主，“主若是为了出租，预期房钱呈报在4厘”。

如斯高的房钱呈报率也执续眩惑着投资者入市。有近期到港置业的内地购房者就示意，他面前购入的香港物业年房钱呈报率接近4%，远超深圳同价位的屋子，“深圳屋子的房钱呈报率就唯有1.5%。”

李巍还发现，近来有来自韩国、新加坡等地客户也运转入场，有在投资银行就业的，也有在亚洲企业就业的。SPRING GARDEN项筹算投资客户中也包含有不少外籍客户。“异邦东说念主依然很长技巧莫得在香港买过屋子了。”

不外，这一波涨势到底是筑底后的“回暖”，照旧骤然的“反弹”？对这一问题，各方皆抒发了颇为乐不雅的魄力，多合计市集调遣已近尾声。

在本年6月份时，摩根士丹利就曾示意，香港住房价钱从岑岭下落30%后，可能正迎来一个或将执续四到五年的上升周期。

摩根大通近日发布的论述也称，自2025年3月以来，香港住宅价钱已反弹跳跃4%，瞻望到2026年底楼价将再反弹约5%。其中，股市阐述韧性产生的金钱效应、被压抑的需求开释、按息瞻望下降、房钱高潮、内地买家兴致踏实以及金融产业复苏等多重身分正在赞助着香港住宅市集的执续复苏。

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